I mit arbejde møder jeg alt for ofte boligkøbere, som først efter købet opdager problemer, der kunne – og burde – være blevet undersøgt på forhånd. Det er ærgerligt, for det kan koste dyrt både økonomisk og mentalt.
Denne artikel er en naturlig forlængelse af min tidligere skrivelse om renovering og krav i bygningsreglementet. Nu retter jeg blikket mod et mindst lige så vigtigt tidspunkt: Når du står foran at købe en bolig.
Ejerskifteforsikringen dækker ikke det hele
Mange boligkøbere tror, at ejerskifteforsikringen dækker alt det, man ikke selv får undersøgt. Det gør den ikke. Forsikringen dækker nemlig ikke forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten – heller ikke selvom de senere udvikler sig til egentlige skader.
Det skyldes, at forholdet allerede er konstateret og vurderet ved købstidspunktet. Som køber anses du derfor for at være advaret – og du hæfter selv, hvis problemet udvikler sig.
Ifølge forsikringsbetingelserne:
Ved skade forstås:
“Brud, lækage, deformering, svækkelse, revnedannelse, ødelæggelse eller andre fysiske forhold i bygningen, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder i almindelig god vedligeholdelsesstand. Manglende bygningsdele kan være en skade.”
Ved nærliggende risiko for skade forstås:
“At der erfaringsmæssigt vil udvikle sig en skade, hvis der ikke sættes ind med særligt omfattende vedligeholdelsesarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.”
Ombygninger kræver dokumentation – og nogle gange byggetilladelse
Ved mange ældre huse er der lavet ændringer, som ikke er dokumenteret ordentligt. Og i flere tilfælde kræver den slags ændringer faktisk en byggetilladelse.
Ifølge Bygningsreglementets vejledning om ombygning og brug af certificerede rådgivere:
“Hvis der sker ændringer i konstruktionens virkemåde, vil det pågældende byggearbejde kræve byggetilladelse. Et eksempel er delvis fjernelse af en bærende væg, etablering af et hul i en bærende væg, der påvirker konstruktionsdelens virkemåde, etablering af udvekslingsbjælker eller etablering af altan.”
“Hvis ombygninger medfører, at de eksisterende bærende konstruktioner enten bliver belastet med en last, som er mere end 5 % af den samlede oprindelige belastning, eller der sker en reduktion af last, der virker til gunst for de stabiliserende konstruktioner, vil der være tale om en væsentlig ændring af virkemåden.”
Læs hele vejledningen her:
https://www.bygningsreglementet.dk/administrative-bestemmelser/brv/vejledning-om-ombygning-og-brug-af-certificerede-raadgivere/
Efterisolering er ikke bare en anbefaling
Når du ændrer facaden – f.eks. ved netpudsning, udskiftning af beklædning eller lignende – udløser det krav om efterisolering. Mange kender ikke til dette, og sælger har ofte ikke fået lavet det.
Derfor er det vigtigt at få dokumentation for, hvorfor der ikke er efterisoleret – typisk i form af en rentabilitetsberegning.
Ifølge bygningsreglementets vejledning gælder kravet bl.a. ved:
– Ombygning af udvendige hele vægflader
– Udskiftning af facadebeklædning
– Netpudsning af ældre facader
Læs vejledningen her:
https://www.bygningsreglementet.dk/media/dccb5w5s/vejledning-om-rentabel-efterisolering-a.pdf
Sammenfatning og næste skridt for dig som køber
At købe et hus er ikke bare en investering – det er også et personligt ansvar. Som køber hæfter du for skjulte fejl, manglende dokumentation og ulovlige ændringer, medmindre du har fået afdækket og håndteret det før købsaftalen accepteres.
Mange tror, at ejendomsmægleren er der for at hjælpe begge parter, men mægleren arbejder i virkeligheden for sælger. Derfor har du brug for egne rådgivere – både teknisk og juridisk.
Sådan undgår du fejl og dyre overraskelser ved huskøb
1. Få en teknisk gennemgang – af en uvildig fagperson
Det er vigtigt at få huset gennemgået af en byggeteknisk rådgiver, inden du skriver under. Tilstandsrapporten er ikke nok – den dækker kun udvalgte forhold.
En teknisk gennemgang kan eksempelvis afdække skjulte fejl, ulovlige ombygninger, fugtproblemer, manglende isolering og andre forhold, som ikke er synlige ved en almindelig besigtigelse.
2. Dokumentation er ikke valgfrit – det er et lovkrav
Hvis der er foretaget ombygninger, skal der foreligge dokumentation. Det gælder især ændringer af bærende konstruktioner, facader eller tag. I nogle tilfælde kræver lovgivningen byggetilladelse og beregninger. Mangler det, hæfter du som ny ejer – både juridisk og økonomisk.
3. Stil dine krav – før du skriver under
Hvis der mangler tilladelser, BBR-opdatering eller isolering, skal du få afklaret det, inden købsaftalen accepteres. Du kan stille betingelser, kræve dokumentation eller få skrevet forbehold ind i aftalen.
4. Brug en juridisk køberrådgiver
En juridisk rådgiver gennemgår købsaftalen og sikrer, at du ikke hæfter for forhold, du ikke kender til. Mægleren repræsenterer sælger – du bør have din egen rådgiver til at sikre dine rettigheder.
5. Få det på skrift – ellers hæfter du
Hvis du ikke kræver dokumentation og forbehold nu, kan du ikke gøre krav senere. Når købsaftalen er underskrevet, har du også overtaget ansvaret.
6. Tag beslutningen med overblik – ikke bare mavefornemmelse
Det er let at blive forelsket i en bolig, men du bør ikke træffe beslutningen uden viden om de tekniske og juridiske forhold. Du skal vide, hvad du siger ja til.
💡 Husk: Når købsaftalen er underskrevet, er det som udgangspunkt bindende.
👉 Tag ansvar for din egen tryghed – undersøg, spørg, dokumentér og få hjælp fra fagfolk, før det er for sent.
